Незавершённые строительством здания представляют собой особую категорию объектов, техническое состояние которых подвержено быстрому ухудшению в связи с длительными перерывами в работах, воздействием внешней среды и отсутствием эксплуатационного контроля. Обследование таких объектов необходимо для принятия решений о завершении строительства, демонтаже, консервации или смене назначения. В Ростовской области, где сохранилось значительное число долгостроев и «замороженных» объектов, такие обследования имеют важное практическое значение.

Когда требуется обследование незавершённых объектов

Обследование проводится в случае планируемого возобновления строительства, смены инвестора, подготовки к вводу в эксплуатацию или перед продажей объекта. Также оно необходимо при оформлении документации на консервацию или при оценке возможных рисков дальнейшего разрушения конструкций.

• Объект не достроен, но планируется завершение строительства
• Физическое состояние конструкций вызывает сомнения
• Планируется изменение функционального назначения объекта
• Необходима консервация или демонтаж недостроя
• Требуется юридическое оформление прав собственности

Что включает в себя обследование

Обследование незавершённого объекта проводится с учётом времени простоя, наличия/отсутствия проектной документации, степени готовности и фактического состояния конструкций. Также учитываются климатические и геологические воздействия, которым подвергался объект в течение периода остановки строительства.

• Оценка степени строительной готовности — по конструктивным элементам и коммуникациям
• Визуальное обследование — выявление повреждений, коррозии, дефектов монтажа
• Инструментальная проверка — контроль геометрии, влажности, прочности материалов
• Сопоставление с проектом — при его наличии
• Прогнозируемая пригодность к завершению строительства — техническая и экономическая

Особенности обследования в Ростовской области

Климатические условия региона — жаркое лето, морозы зимой, ветровая нагрузка — ускоряют процессы разрушения конструкций при длительном простое. Часто встречаются случаи биологического разрушения материалов, коррозии арматуры, отслоений бетона, а также потери сцепления в каменной кладке. Кроме того, многие объекты были оставлены без гидроизоляции и подвержены воздействию талых и дождевых вод.

• Разрушение бетона в узлах сопряжений при многолетнем незащищённом воздействии
• Коррозия выпущенной арматуры и закладных деталей
• Потеря прочности кладки вследствие намокания и циклического замерзания
• Зарастание участка, деформация фундаментов при подвижках грунта

Пример из практики

В районе проспекта Королёва в Ростове-на-Дону обследовался объект незавершённого строительства торгово-офисного центра, законсервированный в 2013 году. За 10 лет были разрушены отдельные участки монолитных перекрытий, сильно корродировали оголённые элементы арматуры, частично деформировались лестничные марши. Обследование показало, что завершение строительства возможно, но требует усиления несущих конструкций и полной замены перекрытий на ряде участков. На основании технического заключения был выполнен проект реконструкции.

Значение технического заключения

По итогам обследования составляется техническое заключение, в котором приводятся фактические данные, степень физического износа, пригодность конструкций к эксплуатации и рекомендации по дальнейшим действиям. Документ служит основанием для проектирования, оформления собственности, привлечения инвесторов и принятия решений о завершении, реконструкции или сносе объекта.